來(lái)源：各機構研報

安信固收：消費REITs到來(lái)，哪些城投有望受益？

公募REITs受到較多政策支持，根據236號文，REITs募集資金主要用于項目建設，10%可用于補流，相比資金用途受到嚴格限制的發(fā)債等渠道，可為城投帶來(lái)更加靈活的資金。篩選出的主體在江蘇、浙江分布最多，其次是山東、福建、四川、上海、廣東、北京等，以AA+及以上中高評級主體為主。

德邦地產(chǎn)：公募REITs擴容至消費基礎設施，存量資產(chǎn)價(jià)值有望重估

打通“投融管退”資金閉環(huán)，資產(chǎn)運營(yíng)類(lèi)開(kāi)發(fā)商有望獲益，進(jìn)一步提升其資產(chǎn)管理能力，推動(dòng)其向輕資產(chǎn)管理的新模式轉變。發(fā)行公募REITs底層資產(chǎn)需要權屬清晰，發(fā)起人需是相關(guān)業(yè)務(wù)的獨立法人主體，目前部分出險房企的商業(yè)物業(yè)可能已經(jīng)進(jìn)行抵質(zhì)押，此類(lèi)項目較難通過(guò)發(fā)行公募REITs直接獲益。

東方宏觀(guān)：REITs新增消費基礎設施品類(lèi)，創(chuàng )業(yè)板ETF資金持續流入

旨在進(jìn)一步提升基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金項目申報推薦的質(zhì)量和效率，促進(jìn)基礎設施REITs市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。進(jìn)一步明晰了規范項目申報受理流程、完善中央企業(yè)申報流程、及時(shí)開(kāi)展咨詢(xún)評估和加快做好項目推薦等，并且強調用好回收資金促進(jìn)有效投資，嚴格把握回收資金用途、督促回收資金盡快使用、建立回收資金使用直報制度。

華安新消費：消費基礎設施REITs&政策帶來(lái)價(jià)值重估機會(huì )

政策主要是刺激消費內需復蘇的基調，而非單純的融資方式拓寬。往后看，盤(pán)活存量資產(chǎn)的同時(shí)也會(huì )對零售企業(yè)的規模擴張及在產(chǎn)業(yè)鏈上進(jìn)行拓展形成積極影響。

華泰固收：消費REITs應時(shí)而生

引入消費基礎設施REITs使多方獲益，既能盤(pán)活存量資產(chǎn)，也可改善公募REITs供不應求的現狀，并為投資者提供資產(chǎn)配置的新選擇。在促進(jìn)消費、經(jīng)濟修復的背景下，我們認為消費基礎設施REITs或將擁有較好的收益率表現和估值表現，在我國發(fā)展前景可期。

華泰地產(chǎn)：消費REITs專(zhuān)題——以消費之名，迎接證券化黃金時(shí)代

我們認為消費場(chǎng)景被納入REITs的底層資產(chǎn)，打通相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)“融投管退”周期中缺失的最后一環(huán)，將重塑持有運營(yíng)的商業(yè)邏輯。由于行業(yè)內優(yōu)質(zhì)消費基礎設施相對集中在優(yōu)質(zhì)房企手中，同時(shí)運營(yíng)管理優(yōu)勢也將更為直觀(guān)地兌現估值溢價(jià)，我們認為充分利好優(yōu)質(zhì)持有運營(yíng)商，行業(yè)將迎來(lái)證券化黃金時(shí)代。

國盛固收：未來(lái)可期——基礎設施REITs政策點(diǎn)評

拓寬試點(diǎn)資產(chǎn)類(lèi)型至消費基礎設施，豐富了底層資產(chǎn)類(lèi)型，開(kāi)拓了REITs市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展空間。本次將未來(lái)3年每年凈現金流分派率的要求下調為原則上不低于3.8%，為更多項目申報公募REITs提供了可能。

國金固收：公募REITs再擴容—消費基礎設施REITs千呼萬(wàn)喚始出來(lái)

《通知》從供給端進(jìn)一步擴充了公募REITs的基礎資產(chǎn)類(lèi)別，未來(lái)有望緩解公募REITs市場(chǎng)供不應求的失衡狀態(tài)。我們認為政策內涵絕非僅是對房企進(jìn)行紓困或緩解其流動(dòng)性壓力，而是著(zhù)眼長(cháng)遠旨在建設培育更高質(zhì)高效的消費基礎設施，更好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展。政策利好信用資質(zhì)良好、具備從重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)戰略轉型能力的行業(yè)龍頭房企，持有商業(yè)運營(yíng)類(lèi)、文旅商業(yè)類(lèi)等資產(chǎn)的地方性政府融資平臺亦將獲益。

國聯(lián)地產(chǎn)：公募REITs再擴容，消費基礎設施納入試點(diǎn)

本次通告對申報項目的資產(chǎn)規模要求、項目收益率要求及現金流分派率做出一定程度下調，為部分受規模制約導致資產(chǎn)凈值偏低的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（例如社區商業(yè)）提供準入門(mén)票；另一方面也保障了申報項目的資產(chǎn)質(zhì)量和投資者收益的安全性。

我們認為REITs產(chǎn)品核心要素在于底層資產(chǎn)質(zhì)量和資產(chǎn)運營(yíng)能力，因此看好在核心城市核心地段擁有優(yōu)質(zhì)存量消費類(lèi)資產(chǎn)，并且具備出眾經(jīng)營(yíng)能力的商業(yè)地產(chǎn)；看好在社區商業(yè)領(lǐng)域擁有廣泛布局，在一定范圍內形成區域濃度的龍頭企業(yè)。

海通固收：消費基礎設施納入REITs試點(diǎn)范圍

此次兩部門(mén)同時(shí)針對公募REITs市場(chǎng)發(fā)文，重點(diǎn)提出項目發(fā)起人（原始權益人）應為持有消費基礎設施、開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨立法人主體，不得從事商品住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。嚴禁規避房地產(chǎn)調控要求，不得為商品住宅開(kāi)發(fā)項目變相融資。

另此次發(fā)文充分體現出REITs在盤(pán)活存量資產(chǎn)中的重要意義，隨著(zhù)市場(chǎng)規則的不斷完善，我們認為REITs有望實(shí)現質(zhì)的有限提升和量的合理增長(cháng)，充分發(fā)揮擴大有效投資和降低實(shí)體企業(yè)杠桿率的重要作用。

克而瑞地產(chǎn)：首次覆蓋商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，REITs迎來(lái)春天

此次將商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)納入REITs試點(diǎn)，已經(jīng)是REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)的第四次擴容。在國家著(zhù)力擴大國內需求，把恢復和擴大消費擺在優(yōu)先位置的當下，這也是實(shí)施擴大內需戰略、重視支持消費的具體舉措。

傳統的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果要參與REITs市場(chǎng)，還需要對住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和REITs底層資產(chǎn)進(jìn)行完全隔離。部分已經(jīng)布局商業(yè)多年并已擁有一定規模商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的房企，如華潤置地、龍湖地產(chǎn)、萬(wàn)科集團等，將在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的投資和運營(yíng)上迎來(lái)新的發(fā)展機會(huì )?！叭蹰_(kāi)發(fā)，強運營(yíng)”的政策導向更加清晰，房企發(fā)展模式的轉變也迫在眉睫。

聯(lián)儲資管：四大問(wèn)題，債市視角解讀商業(yè)地產(chǎn)REITs

消費基礎設施推商業(yè)REITs的三大用意：盤(pán)活存量、加速轉型、刺激消費。預計新政策對于地產(chǎn)行業(yè)和消費行業(yè)疫情之后的疤痕效應，都會(huì )有一定緩解。但公募REITs資產(chǎn)要求高，合規性要求也高，導致實(shí)際受益的主體、資產(chǎn)數量都有限，也很難短時(shí)間內為房地產(chǎn)企業(yè)形成新的融資渠道，更不用提為邊緣地產(chǎn)公司提供償債資金。

我們認為，此次商業(yè)地產(chǎn)REITs的放開(kāi)，其意圖并不是簡(jiǎn)單幫助房企融資，更不是給房企提供處置資產(chǎn)渠道。而對于那些信用風(fēng)險較高的房企，更是無(wú)法受益。新商場(chǎng)公募REITs是有利于地產(chǎn)融資的，但指望商業(yè)REITs支援風(fēng)險房企，除非公司有意愿拿出優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，否則想著(zhù)借助REITs挪用資金解決地產(chǎn)母公司存量債務(wù)，是不現實(shí)的。

平安地產(chǎn)：公募REITs再擴容，支持消費基礎設施REITs發(fā)行

此次試點(diǎn)類(lèi)型拓寬利于相關(guān)存量資產(chǎn)盤(pán)活。于具備相關(guān)資產(chǎn)房企而言，一方面試點(diǎn)類(lèi)型拓寬有助于擴大受益受眾，另外凈現金流分派率、目標不動(dòng)產(chǎn)評估凈值要求降低亦有助于持有資產(chǎn)發(fā)行，增厚短期利潤、改善資產(chǎn)負債水平。

平安金融：公募REITs底層資產(chǎn)再擴容

對資本市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，公募REITs試點(diǎn)是深化投融資體制改革的重要一步。對金融機構而言，基金通過(guò)券商或基金子公司的資管計劃等載體取得基金設施項目的所有權或特許經(jīng)營(yíng)權，有望打開(kāi)券商作為管理人的業(yè)務(wù)空間。

《通知》也擴大市場(chǎng)參與主體范圍，支持經(jīng)營(yíng)規范、治理健全、資產(chǎn)管理經(jīng)驗豐富的優(yōu)質(zhì)保險資產(chǎn)管理公司等金融機構開(kāi)展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點(diǎn)，將為險企第三方資管業(yè)務(wù)帶來(lái)新機會(huì )，更好協(xié)同險企資產(chǎn)端配置。

西南地產(chǎn)：REITs資產(chǎn)擴容至消費基礎設施，利好持有型業(yè)務(wù)頭部開(kāi)發(fā)商

此次REITs底層資產(chǎn)擴容至商業(yè)資產(chǎn)，長(cháng)期來(lái)看可能推動(dòng)行業(yè)邏輯重新梳理，使開(kāi)發(fā)、持有、運營(yíng)、投資各個(gè)環(huán)節實(shí)現分離并價(jià)值重估。商業(yè)項目REITs的發(fā)行或對原始權益人的信用以及資產(chǎn)質(zhì)量存在要求，財務(wù)存在風(fēng)險、盈利較差的非核心資產(chǎn)可能不符合當下REITs發(fā)行要求，因此行業(yè)龍頭更有望收益。核心受益企業(yè)包括信用良好且持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的華潤置地、龍湖集團、新城控股、大悅城、中國國貿等。

西南宏觀(guān)：REITs發(fā)行領(lǐng)域進(jìn)一步拓寬，城投凈融資大幅減少

《通知》所提到的資產(chǎn)類(lèi)型主要屬于城市運營(yíng)板塊，目前城市運營(yíng)作為城投重要轉型方向之一，城投已經(jīng)持有較為客觀(guān)城市運營(yíng)資產(chǎn)且持有規模預計將繼續增加，即通知進(jìn)一步打開(kāi)了城投發(fā)行公募REITs的潛力。

興業(yè)研究：納入消費基礎設施，調整項目收益要求

兩份文件在重申了項目申報及發(fā)行要求的基礎上，不僅在政策層面新提出了消費基礎設施的說(shuō)法，還調整了收益率和發(fā)行規模申報要求、強調募集資金使用用途嚴格管控、擴大市場(chǎng)參與主體范圍的調整、明確項目申報合規性和審核流程等要求。

招商地產(chǎn)：“消費REITs”更利好強運營(yíng)和擴張能力企業(yè)，短期或再觸發(fā)房地產(chǎn)牽引的復蘇鏈關(guān)注回升

REITs真正利好的是強運營(yíng)及擴張能力企業(yè)；而通過(guò)REITs驅動(dòng)房地產(chǎn)甚至“不動(dòng)產(chǎn)資管”轉型更值得想象和期待；短期看，“消費REITs”或再次觸發(fā)市場(chǎng)對于地產(chǎn)復蘇鏈主線(xiàn)的重視，而中長(cháng)期，或通過(guò)提高租金倒逼消費場(chǎng)景升級和消費產(chǎn)品創(chuàng )新。

中指研究院：基礎設施REITs 正式進(jìn)入常態(tài)化發(fā)展階段

《通知》進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，標志著(zhù)我國REITs發(fā)展由試點(diǎn)正式進(jìn)入常態(tài)化發(fā)展階段。擴大了REITs標的資產(chǎn)類(lèi)型，完善了推薦流程、注冊審核機制、準入標準等，將促進(jìn)我國REITs快速發(fā)展。

中信建投地產(chǎn)：消費基礎設施REITs新政落地，利好運營(yíng)類(lèi)開(kāi)發(fā)商和頭部零售企業(yè)

這將有助于REITs市場(chǎng)的擴容，進(jìn)一步獲得境內外投資人的認可。在現在的政策趨勢下，預計未來(lái)會(huì )涌現出更多獨立商業(yè)地產(chǎn)運作平臺，或者商業(yè)資產(chǎn)的資管平臺。將利好運營(yíng)類(lèi)開(kāi)發(fā)商和頭部商貿零售類(lèi)公司，推動(dòng)房企向資產(chǎn)管理的新發(fā)展模式轉型。