來(lái)源：新華日報

先行先試，南京力推公募REITs試點(diǎn)

公募REITs，即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，是一種在資本市場(chǎng)公開(kāi)交易、通過(guò)證券化方式將不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或權益轉化為具有較好流動(dòng)性的標準化金融產(chǎn)品，目前試點(diǎn)聚焦在基礎設施領(lǐng)域，在資產(chǎn)類(lèi)型上優(yōu)先支持基礎設施補短板行業(yè)，包括倉儲物流、收費公路、各類(lèi)市政工程等。近期，國家發(fā)改委與證監會(huì )同時(shí)發(fā)布“REITs新規”，將百貨商場(chǎng)、購物中心、農貿市場(chǎng)、社區商業(yè)等消費基礎設施也納入試點(diǎn)范圍，同時(shí)對其合規性提出了具體要求。

貫徹落實(shí)新規，各地方出臺了相應的操作規則與支持政策。南京市出臺了《關(guān)于加快推進(jìn)南京市基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的若干措施》，制定了十一條措施，鼓勵我市公募REITs產(chǎn)品申報和發(fā)行，其中重點(diǎn)支持園區類(lèi)資產(chǎn)開(kāi)展試點(diǎn)。目前，南京市許多國有企業(yè)已經(jīng)啟動(dòng)公募REITs，在發(fā)行工作上走在了前列，包括江北新區研創(chuàng )園孵鷹大廈公募REITs項目、新工集團園區類(lèi)項目、江寧（大學(xué)）科教創(chuàng )新園項目、江寧倉儲物流項目、溧水水務(wù)集團項目、建鄴高投產(chǎn)業(yè)園區項目等十余單。

實(shí)操分析，助力企業(yè)攻克公募REITs申報難點(diǎn)

國有企業(yè)發(fā)行公募REITs面臨的第一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，是其作為公募產(chǎn)品，必須接受?chē)栏癜l(fā)行條件和審慎金融監管，尤其是項目的“收益性”和“合規性”。

在收益性方面，為滿(mǎn)足公募REITs首發(fā)資產(chǎn)10個(gè)億的發(fā)行要求，國有企業(yè)須從收益法本質(zhì)入手，緊扣“現金流”和“折現率”這兩大關(guān)鍵要素。項目資產(chǎn)的現金流得到提高，一方面可以增大項目中所含的資產(chǎn)數量，提升每項資產(chǎn)的使用效率，降低空置率，進(jìn)而在可能的范圍內提高租金等收入；另一方面可以從現金流的未來(lái)增長(cháng)角度，以該類(lèi)型資產(chǎn)的商業(yè)模式，向有關(guān)主管部門(mén)論證項目現金流的未來(lái)增長(cháng)空間，從而提高總估值；同時(shí)，使用盡可能低的折現率，更有利于在收益法下提高資產(chǎn)估值。

在合規性方面，國企在申報環(huán)節須重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)證辦理、資產(chǎn)可轉讓性?xún)纱螽a(chǎn)權范疇問(wèn)題。申報環(huán)節會(huì )涉及兩類(lèi)產(chǎn)證：一類(lèi)是不動(dòng)產(chǎn)證，包括《土地使用權證》等，申報要求這類(lèi)產(chǎn)證齊全，在項目啟動(dòng)前盡早完善、補辦；另一類(lèi)是投建流程相關(guān)的證件，包括《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》以及驗收證明等。

與此同時(shí)，企業(yè)需關(guān)注資產(chǎn)轉讓和土地權屬問(wèn)題。在項目啟動(dòng)前，企業(yè)要確保項目公司相關(guān)股東一致同意并配合公募REITs啟動(dòng)工作，并且相關(guān)部門(mén)和協(xié)議簽署機構對項目發(fā)行REITs無(wú)異議。在土地使用合規性方面，若資產(chǎn)涉及劃撥地，則需要當地政府或行政主管部門(mén)對項目發(fā)行REITs出具無(wú)異議函；若資產(chǎn)涉及土地出讓?zhuān)瑒t需要土地出讓合同簽署機構出具無(wú)異議函。

以上，是申報前要完備的要件。申報提交后，企業(yè)就要關(guān)注國有資產(chǎn)進(jìn)場(chǎng)交易問(wèn)題。根據現有發(fā)行案例，在國有資產(chǎn)轉入項目公司環(huán)節，和項目公司股權轉讓至公募基金環(huán)節，主要采取三種方式：一是當地國資監管部門(mén)出具批復來(lái)取得豁免或許可（如滬杭甬REIT、交投廣河REIT）；二是當地政府明確股權轉讓國有資產(chǎn)進(jìn)場(chǎng)交易程序（如中航首鋼REIT、建信中關(guān)村REIT）；三是發(fā)行人集團內部審批，以不出表方式發(fā)行REITs，律師認定符合內部資產(chǎn)重組，報國資委備案（如首創(chuàng )水務(wù)REIT）。國企應當采取合規、適當的國有資產(chǎn)進(jìn)場(chǎng)交易豁免程序，使目標公募基金得以順利購入項目資產(chǎn)。

藍圖展望，南京公募REITs發(fā)行四大建議

通過(guò)研究公募REITs試點(diǎn)所呈現出來(lái)的產(chǎn)品特點(diǎn)，以及南京市國有資產(chǎn)在發(fā)行過(guò)程中存在的現實(shí)問(wèn)題，揚子國投課題組從擬發(fā)行企業(yè)的角度，總結出四大建議。

推動(dòng)有南京特色的基礎設施資產(chǎn)項目實(shí)現發(fā)行。公募REITs作為一種公募產(chǎn)品，其發(fā)行范圍可以適當拓寬。南京市國有資產(chǎn)盤(pán)活的重點(diǎn)是保障房、交通、能源基礎設施等準公益性資產(chǎn)，這類(lèi)資產(chǎn)規模相當大，兼具經(jīng)營(yíng)性與公益性，收益高于純公益性資產(chǎn)。如果監管機構能夠制定出臺相關(guān)支持政策，對此類(lèi)型的資產(chǎn)傾斜，在風(fēng)險可控的范圍內引導優(yōu)質(zhì)準公益性資產(chǎn)的盤(pán)活，將有助于南京國企實(shí)現更高質(zhì)量的可持續發(fā)展，在實(shí)現優(yōu)良經(jīng)濟效益的同時(shí)更好承擔社會(huì )責任，進(jìn)而形成南京模式。

加強業(yè)務(wù)交流培訓，交流推廣發(fā)行實(shí)操經(jīng)驗。公募REITs發(fā)行的環(huán)節多、要求嚴，對于從未發(fā)行或尚未啟動(dòng)公募REITs項目的企業(yè)而言，有許多技術(shù)上的操作難點(diǎn)。建議有關(guān)部門(mén)從全市層面，組織已經(jīng)申報或即將發(fā)行公募REITs的項目組進(jìn)行業(yè)務(wù)交流、融資培訓等活動(dòng)，促進(jìn)擬發(fā)行單位的資本運作水平得以提高。

加大政策支持力度，激發(fā)企業(yè)融資內驅力。國有企業(yè)在公募REITs發(fā)行過(guò)程中，可能涉及自身優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的出表，發(fā)行成本相對于其他融資方式要高，且涉及相關(guān)費用，這可能降低一些企業(yè)實(shí)操的源動(dòng)力和積極性。希望有關(guān)部門(mén)在試點(diǎn)初期加大對申報、發(fā)行公募REITs項目企業(yè)的引導、培育和貨幣補償，激發(fā)國有資產(chǎn)的高質(zhì)量盤(pán)活。

注重資產(chǎn)培育，循序漸進(jìn)推行Pre-REITs。2023年3月1日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì )的《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》實(shí)施，這為基礎設施類(lèi)資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)量身打造了不動(dòng)產(chǎn)投資基金這一特殊平臺?！吨敢贩潘闪瞬粍?dòng)產(chǎn)私募的借款期限與擴募限制，明確了基金的結構化安排與不動(dòng)產(chǎn)的投資范圍，使得國有企業(yè)可以更便捷、高效地實(shí)現從Pre-REITs到公募REITs的演進(jìn)方案，即先將資產(chǎn)以私募不動(dòng)產(chǎn)基金的方式進(jìn)行盤(pán)活，再以公募REITs的形式退出，從而有效盤(pán)活那些存量暫未達到公募REITs發(fā)行條件的資產(chǎn)。