政策丨土儲管理擬結合城市更新劃定儲備片區，土地儲備資金將實(shí)行專(zhuān)款專(zhuān)用
時(shí)間：2024-05-24 08:42:03 來(lái)源：城望集團 作者：城望集團 已閱：0次
5月21日，自然資源部就《土地儲備管理辦法》（征求意見(jiàn)稿）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“土儲意見(jiàn)稿”）公開(kāi)征求意見(jiàn)。其中提到，儲備計劃結合城市更新、成片開(kāi)發(fā)等工作劃定儲備片區，優(yōu)先儲備空閑、低效利用等存量建設用地。土儲意見(jiàn)稿目的在于發(fā)揮土地儲備制度對“凈地”供應的保障作用，促進(jìn)土地節約集約利用和高效配置。這一土儲意見(jiàn)稿出臺的背景如何？與之前施行的土地儲備相關(guān)法規有何不同？據介紹，土地儲備是指縣級（含）以上自然資源主管部門(mén)為調控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用、落實(shí)和維護所有者權益，依法取得土地、實(shí)施資產(chǎn)管護、組織前期開(kāi)發(fā)、儲存以備供應的行為。土地儲備工作統一歸口自然資源主管部門(mén)管理，土地儲備機構承擔土地儲備的具體實(shí)施工作。財政部門(mén)負責土地儲備資金及形成資產(chǎn)的監管。2001年，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)〔2001〕15號），提出“有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度”。2008年，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)節約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號），要求“完善建設用地儲備制度”。2018年，為加強和規范土地儲備管理，原國土資源部、財政部、中國人民銀行、原中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )聯(lián)合修訂印發(fā)《土地儲備管理辦法》，其有效期5年，現已到期，需修訂并重新發(fā)布。
完善土地儲備管理制度
為充分發(fā)揮土地儲備制度對“凈地”供應的保障作用，促進(jìn)土地節約集約利用和高效配置，服務(wù)和支撐高質(zhì)量發(fā)展，自然資源部會(huì )同財政部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局等部門(mén)開(kāi)展《土地儲備管理辦法》修訂工作。依據《土地管理法》，起草了《土地儲備管理辦法》（征求意見(jiàn)稿）。從修訂的主要內容來(lái)看，圍繞落實(shí)“統一行使全民所有自然資源資產(chǎn)所有者職責”，進(jìn)一步完善土地儲備職能職責，將第一條修改為“為完善土地儲備制度，促進(jìn)土地節約集約利用和高效配置，提高建設用地支撐和保障能力，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”；在第二條中增加“落實(shí)和維護所有者權益……實(shí)施資產(chǎn)管護”表述；在第四條中增加“結合城市更新、成片開(kāi)發(fā)等工作劃定儲備片區”表述。
意見(jiàn)稿結合地方土地儲備工作實(shí)際，調整全國土地儲備機構名錄更新要求，將第三條中“定期更新”調整為“動(dòng)態(tài)更新”；優(yōu)化年度土地儲備計劃編制工作流程，在第六條中取消調整計劃次數限制；進(jìn)一步規范儲備土地入庫標準，將第八條相關(guān)內容修改為“土地儲備機構應對土地取得方式及程序的合規性、經(jīng)濟補償、產(chǎn)權狀況（包括所有權和用益物權、擔保物權）等情況進(jìn)行審核，不得為了收儲而損害合法土地權益。對于取得方式及程序不合規、補償不到位、土地權屬不清晰、應辦理原集體土地所有權或國有建設用地使用權等各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)權利注銷(xiāo)登記手續而尚未辦理的土地，不得入庫儲備”;規范儲備土地不動(dòng)產(chǎn)登記管理，將第十條修改為“儲備土地原則上不再辦理國有建設用地使用權首次登記，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記”，將第十五條相關(guān)內容修改為“供應已登記發(fā)證的儲備土地之前，土地儲備機構應首先申請辦理不動(dòng)產(chǎn)注銷(xiāo)登記，否則不得供應”；加強儲備土地臨時(shí)利用審批管理，在第十四條中增加“應當依法履行報批手續……并納入國土空間規劃‘一張圖’實(shí)施監管”；實(shí)行儲備土地全流程信息化管理，將第二十一條修改為“自然資源部建立全民所有土地資產(chǎn)管理信息系統，對儲備土地實(shí)行信息化管理。列入全國土地儲備機構名錄的機構通過(guò)該系統填報儲備土地相關(guān)信息”。
意見(jiàn)稿中，進(jìn)一步明確國有土地收益基金計提要求，在第十六條中增加“財政部門(mén)從土地出讓收入中劃出一定比例資金，建立國有土地收益基金，用于土地儲備，具體比例由各省、自治區、直轄市、計劃單列市人民政府確定”表述；同時(shí)加強土地前期開(kāi)發(fā)支出管理，在第十七條中增加“土地供應后，應及時(shí)結算土地收儲成本”表述，在第二十二條中增加“財政部門(mén)負責……國有土地收益基金計提及撥付情況……土地儲備成本結算情況及相關(guān)土地儲備專(zhuān)項債券發(fā)行、還本付息等工作”表述。土地儲備管理辦法
（一）為完善土地儲備制度，促進(jìn)土地節約集約利用和高效配置，提高建設用地支撐和保障能力，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，根據《土地管理法》和《國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)〔2001〕15號）、《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)〔2006〕100號）等，制定本辦法。（二）土地儲備是指縣級（含）以上自然資源主管部門(mén)為調控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用、落實(shí)和維護所有者權益，依法取得土地、實(shí)施資產(chǎn)管護、組織前期開(kāi)發(fā)、儲存以備供應的行為。土地儲備工作統一歸口自然資源主管部門(mén)管理，土地儲備機構承擔土地儲備的具體實(shí)施工作。財政部門(mén)負責土地儲備資金及形成資產(chǎn)的監管。（三）土地儲備機構應為縣級（含）以上人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于所在行政區劃的自然資源主管部門(mén)、承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業(yè)單位。自然資源主管部門(mén)對土地儲備機構實(shí)施名錄制管理。市、縣級自然資源主管部門(mén)應將符合規定的機構信息逐級上報至省級自然資源主管部門(mén)，經(jīng)省級自然資源主管部門(mén)審核后報自然資源部，列入全國土地儲備機構名錄，并動(dòng)態(tài)更新。（四）各地應根據國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展規劃、國土空間規劃，編制土地儲備三年滾動(dòng)計劃，合理確定未來(lái)三年土地儲備規模，對三年內可收儲的土地資源，在總量、結構、布局、時(shí)序等方面做出統籌安排，結合城市更新、成片開(kāi)發(fā)等工作劃定儲備片區，優(yōu)先儲備空閑、低效利用等存量建設用地。（五）各地應根據城市建設發(fā)展和土地市場(chǎng)調控的需要，結合當地社會(huì )發(fā)展規劃、土地儲備三年滾動(dòng)計劃、年度國有建設用地供應計劃、地方政府債務(wù)限額等因素，合理制定年度土地儲備計劃。年度土地儲備計劃內容應包括：1.上年度末儲備土地結轉情況（含上年度末的擬收儲土地及入庫儲備土地的地塊清單）；2.年度新增儲備土地計劃（含當年新增擬收儲土地和新增入庫儲備土地規模及地塊清單）；3.年度儲備土地前期開(kāi)發(fā)計劃（含當年前期開(kāi)發(fā)地塊清單）；4.年度儲備土地供應計劃（含當年擬供應地塊清單）；其中，擬收儲土地，是指已納入土地儲備計劃或經(jīng)縣級（含）以上人民政府批準，目前已啟動(dòng)收回、收購、征收等工作，但未取得完整產(chǎn)權的土地；入庫儲備土地，是指土地儲備機構已取得完整產(chǎn)權，納入儲備土地庫管理的土地。（六）自然資源主管部門(mén)應會(huì )同財政部門(mén)于每年第三季度，組織編制完成下一年度土地儲備計劃，報同級人民政府批準，并報省級自然資源主管部門(mén)備案。因土地市場(chǎng)調控政策變化或低效用地再開(kāi)發(fā)等原因，確需調整年度土地儲備計劃的，土地儲備計劃應按原審批程序備案、報批。（七）儲備土地必須符合國土空間規劃。存在污染、文物遺存、礦產(chǎn)壓覆、洪澇隱患、地質(zhì)災害風(fēng)險等情況的土地，在按照有關(guān)規定由相關(guān)單位完成核查、評估和治理之前，不得入庫儲備。1.依法收回且原使用權已注銷(xiāo)的國有建設用地；3.行使優(yōu)先購買(mǎi)權取得的國有建設用地；4.已辦理農用地轉用、征收批準手續并完成征收的土地；入庫儲備土地必須是產(chǎn)權清晰的土地。土地儲備機構應對土地取得方式及程序的合規性、經(jīng)濟補償、產(chǎn)權狀況（包括所有權和用益物權、擔保物權）等情況進(jìn)行審核，不得為了收儲而損害合法土地權益。對于取得方式及程序不合規、補償不到位、土地權屬不清晰、應辦理原集體土地所有權或國有建設用地使用權等各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)權利注銷(xiāo)登記手續而尚未辦理的土地，不得入庫儲備。（九）收購土地的補償標準，由土地儲備機構與土地使用權人根據土地評估結果協(xié)商，經(jīng)同級自然資源主管部門(mén)和財政部門(mén)確認。（十）儲備土地原則上不再辦理國有建設用地使用權首次登記，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記。（十一）土地儲備機構負責理清入庫儲備土地產(chǎn)權，評估入庫儲備土地的資產(chǎn)價(jià)值。（十二）土地儲備機構應組織對儲備土地開(kāi)展必要的前期開(kāi)發(fā)，為政府供應土地提供保障。儲備土地的前期開(kāi)發(fā)應按照該地塊的規劃，完成地塊內的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、圍擋等基礎設施建設，并進(jìn)行土地平整，滿(mǎn)足必要的“通平”要求。具體工程要按照有關(guān)規定，選擇工程勘察、設計、施工和監理等單位進(jìn)行建設。前期開(kāi)發(fā)工程施工期間，土地儲備機構應對工程實(shí)施監督管理。工程完成后，土地儲備機構應按規定組織開(kāi)展驗收或委托專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行驗收，并按有關(guān)規定報所屬自然資源主管部門(mén)備案。（十三）土地儲備機構應對納入儲備的土地采取自行管護、委托管護、臨時(shí)利用等方式進(jìn)行管護，建立巡查制度，對侵害儲備土地權利的行為要做到早發(fā)現、早制止、早處理。對儲備土地的管護，可以由土地儲備機構的內設機構負責，也可由土地儲備機構按照相關(guān)規定選擇管護單位。（十四）在儲備土地未供應前，土地儲備機構可將儲備土地或連同地上建（構）筑物，通過(guò)出租、臨時(shí)使用等方式加以利用。儲備土地的臨時(shí)利用，一般不超過(guò)兩年，且不能影響土地供應。儲備土地的臨時(shí)利用應報同級自然資源主管部門(mén)同意。其中，在城市規劃區內儲備土地的臨時(shí)使用，需搭建建（構）筑物的，應當依法履行報批手續，不得修建永久性建筑物，并納入國土空間規劃“一張圖”實(shí)施監管。（十五）儲備土地完成前期開(kāi)發(fā)，并具備供應條件后，應納入當地市、縣土地供應計劃，由市、縣自然資源主管部門(mén)統一組織土地供應。供應已登記發(fā)證的儲備土地之前，土地儲備機構應首先申請辦理不動(dòng)產(chǎn)注銷(xiāo)登記，否則不得供應。（十六）土地儲備資金收支管理嚴格執行財政部、自然資源部關(guān)于土地儲備資金財務(wù)管理的規定。財政部門(mén)從土地出讓收入中劃出一定比例資金，建立國有土地收益基金，用于土地儲備，具體比例由各省、自治區、直轄市、計劃單列市人民政府確定。土地儲備資金通過(guò)政府預算安排，實(shí)行專(zhuān)款專(zhuān)用。（十七）土地儲備機構應當嚴格按照規定用途使用土地儲備資金，不得挪用。土地儲備機構所需的日常經(jīng)費，納入政府預算，與土地儲備資金實(shí)行分賬核算，不得相互混用。土地供應后，應及時(shí)結算土地收儲成本。（十八）土地儲備機構按規定編制土地儲備資金收支項目預算，經(jīng)同級自然資源主管部門(mén)審核，報同級財政部門(mén)審定后執行。年度終了，土地儲備機構向同級財政部門(mén)報送土地儲備資金收支項目決算，由同級財政部門(mén)審核或者由同級財政部門(mén)指定具有良好信譽(yù)、執業(yè)質(zhì)量高的會(huì )計師事務(wù)所等相關(guān)中介機構進(jìn)行審核。（十九）土地儲備資金應當建立績(jì)效評價(jià)制度，績(jì)效評價(jià)結果作為財政部門(mén)安排年度土地儲備資金收支項目預算的依據。（二十）土地儲備專(zhuān)項債券資金管理執行財政部、自然資源部有關(guān)地方政府土地儲備專(zhuān)項債券管理的規定。（二十一）信息化管理。自然資源部建立全民所有土地資產(chǎn)管理信息系統，對儲備土地實(shí)行信息化管理。列入全國土地儲備機構名錄的機構通過(guò)該系統填報儲備土地相關(guān)信息。土地儲備機構應按相關(guān)法律法規和規范性文件開(kāi)展工作，違反相關(guān)要求的，將被給予警示直至退出名錄。（二十二）部門(mén)分工監管。各級自然資源主管部門(mén)及財政部門(mén)應按照職責分工，互相配合，保證土地儲備工作順利開(kāi)展。市縣級自然資源主管部門(mén)應制定相關(guān)管理辦法，監管土地儲備機構、業(yè)務(wù)運行、資產(chǎn)管理及資金使用，定期考核，加強對土地儲備機構的管理與指導，及時(shí)核準上傳土地儲備機構在全民所有土地資產(chǎn)管理信息系統中的信息，審核調整土地儲備計劃及資金需求，并配合財政部門(mén)做好土地儲備專(zhuān)項債券額度管理及發(fā)行等相關(guān)工作。省級自然資源主管部門(mén)負責制定本行政轄區內土地儲備監管制度，對土地儲備業(yè)務(wù)進(jìn)行政策和業(yè)務(wù)指導，監管土地儲備機構及本地區土地儲備業(yè)務(wù)運行情況，審核土地儲備機構名錄、土地儲備規模、資金及專(zhuān)項債券的需求，配合財政部門(mén)做好土地儲備專(zhuān)項債券額度分配及發(fā)行等相關(guān)工作。財政部門(mén)負責審核土地儲備資金收支預決算、國有土地收益基金計提及撥付情況、監督管理資金支付和收繳情況、土地收儲成本結算情況及相關(guān)土地儲備專(zhuān)項債券發(fā)行、還本付息等工作。（二十三）各級自然資源主管部門(mén)、財政部門(mén)、中國人民銀行分支機構和國家金融監督管理總局派出機構應建立符合本地實(shí)際的聯(lián)合監管機制。按照職責分工，對儲備土地、資產(chǎn)、資金、專(zhuān)項債券進(jìn)行監督和指導。（二十四）各省、自治區、直轄市及計劃單列市自然資源主管部門(mén)可依據本辦法規定，結合當地實(shí)際，會(huì )同當地同級財政部門(mén)、中國人民銀行分支機構和國家金融監督管理總局派出機構制定具體實(shí)施辦法。（二十五）本辦法由自然資源部會(huì )同財政部、中國人民銀行及國家金融監督管理總局負責解釋。（二十六）本辦法自發(fā)布之日起實(shí)施，有效期5年?！秶临Y源部 財政部 中國人民銀行 中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )關(guān)于印發(fā)〈土地儲備管理辦法〉的通知》（國土資規〔2017〕17號）同時(shí)廢止。
