2021年6月29日，國家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，將保障性租賃住房納入基礎設施REITs發(fā)行的行業(yè)范圍。

據悉，國家發(fā)展改革委投資司高度重視這項工作，通過(guò)現場(chǎng)調研、座談研討、視頻溝通等多種方式，對重點(diǎn)項目加強指導，協(xié)助解決推進(jìn)中的難點(diǎn)問(wèn)題。例如，采用“開(kāi)門(mén)辦公”方式指導支持深圳市人才安居集團推進(jìn)保障性租賃住房REITs項目，現場(chǎng)調研北京市有關(guān)租賃住房項目，幫助重慶市發(fā)展改革委和項目單位等研討解決相關(guān)項目的運營(yíng)模式問(wèn)題，積極研究上海市有關(guān)保障性租賃住房項目發(fā)行REITs的監管要求等。

深圳市發(fā)展和改革委員會(huì )黨組書(shū)記、主任郭子平表示，該部門(mén)積極協(xié)助國家發(fā)展改革委提前介入、工作前移，幫助人才安居集團在2個(gè)月內完成了項目申報材料從準備到定稿的全部工作。在項目申報過(guò)程中，深圳市發(fā)展改革委與規劃和自然資源、國資、住房建設、金融監管、稅務(wù)、證監、深圳證券交易所等單位通力協(xié)作，先后召開(kāi)十余次會(huì )議，專(zhuān)項推進(jìn)保障性租賃住房REITs項目存在的產(chǎn)權登記、資產(chǎn)劃轉、資產(chǎn)認定、項目配租等重難點(diǎn)問(wèn)題，并提前協(xié)調解決了項目發(fā)行階段的潛在問(wèn)題。

丨基礎設施REITs助力保障性租賃住房可持續發(fā)展

住房城鄉建設部數據顯示，全國已有近30個(gè)?。▍^、市）出臺了加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)?！笆奈濉逼陂g，40個(gè)重點(diǎn)城市初步計劃新增保障性租賃住房650萬(wàn)套，預計可幫助1300萬(wàn)新市民、青年人等緩解住房困難。

深圳證券交易所副總經(jīng)理李輝認為，當前推進(jìn)保障性租賃住房REITs正當其時(shí)。

“保障性租賃住房租金來(lái)源分散、持續穩定，與發(fā)行公募REITs的要求較為契合?！崩钶x說(shuō)，“同時(shí)，保障性租賃住房REITs進(jìn)一步豐富了基礎設施REITs的底層資產(chǎn)類(lèi)型，REITs的信息披露、交易擴募等機制，也有助于租賃住房行業(yè)的可持續發(fā)展?！?/span>

深圳是一個(gè)對保障性租賃住房需求很大的城市。根據第七次全國人口普查數據，深圳非戶(hù)籍常住人口占常住人口的71%，市民住房呈現以租為主的特點(diǎn)。

深圳市住房保障署相關(guān)負責人表示，“十四五”期間，深圳計劃建設籌集保障性租賃住房40萬(wàn)套（間），占各類(lèi)住房建設籌集總量的45%左右。如此大規模的建設需求帶來(lái)了較大的資金壓力。

2020年10月發(fā)布的《深圳建設中國特色社會(huì )主義先行示范區綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2020-2025年）》要求，依法依規開(kāi)展基礎設施REITs試點(diǎn)。

“深圳發(fā)行保障性租賃住房REITs，有利于盤(pán)活存量的保障性租賃住房資產(chǎn)，吸引社會(huì )資本參與建設，解決資金來(lái)源問(wèn)題；有利于迅速增加保障性租賃住房供應，提升租賃住房企業(yè)的運營(yíng)管理能力?！痹撠撠熑苏f(shuō)。

丨安居集團選取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)發(fā)行保障性租賃住房REITs

深圳市人才安居集團是2016年成立的住房專(zhuān)營(yíng)機構，已累計籌建各類(lèi)保障性租賃住房15.8萬(wàn)套，其中保障性租賃住房約8萬(wàn)套，資產(chǎn)規模達1700億元。該集團在“十四五”期間計劃承擔深圳三分之一的保障性住房建設籌集任務(wù)，亟需長(cháng)期、大額、低成本的資金支持。

“當前，保障性租賃住房企業(yè)的融資模式以傳統債務(wù)融資為主，加大了企業(yè)的債務(wù)負擔，發(fā)行基礎設施REITs可以盤(pán)活沉淀的保障性租賃住房資產(chǎn)，降低企業(yè)資產(chǎn)負債率，形成‘投資建設住房——REITs盤(pán)活資產(chǎn)——回收資金再投資’的良性發(fā)展格局?！鄙钲谑腥瞬虐簿蛹瘓F有限公司董事長(cháng)趙宏偉說(shuō)。

趙宏偉介紹，本項目選取了4個(gè)優(yōu)質(zhì)項目參與保障性租賃住房REITs試點(diǎn)，項目均已取得保障性租賃住房認定書(shū)。這4個(gè)項目位于深圳核心區域或核心地段，整體出租率達99%，共涉及保障性租賃住房1830套、13.47萬(wàn)平方米，資產(chǎn)評估值約為11.58億元。項目產(chǎn)權清晰，具有持續穩定的現金流，可滿(mǎn)足發(fā)行REITs的收益率要求。而且項目主要出租對象是新市民、青年人，租金定價(jià)大幅低于同類(lèi)房源，具有很強的民生和保障屬性。

據了解，安居集團本次項目募集的資金將繼續投資于深圳的保障性租賃住房建設，預計可新增保障性租賃住房2000余套。

“深圳市發(fā)展改革委高度重視基礎設施REITs相關(guān)工作，目前深圳上報的鹽田港倉儲物流、招商蛇口產(chǎn)業(yè)園和協(xié)助上報的首創(chuàng )水務(wù)等3個(gè)項目已順利發(fā)行上市，深圳能源東部電廠(chǎng)項目也已獲得證監會(huì )、深交所受理。未來(lái)，深圳市發(fā)展改革委將堅持‘小步快走’，全力推動(dòng)人才安居集團保障性租賃住房等基礎設施REITs項目，研究在雙碳、文旅、新基建等領(lǐng)域推出新項目，不斷擴大項目發(fā)行范圍?！惫悠秸f(shuō)。