據江蘇省政府，為積極探索破解難題，高質(zhì)量推動(dòng)江蘇城市更新行動(dòng)實(shí)踐，省住房和城鄉建設廳會(huì )同省自然資源廳并商省有關(guān)部門(mén)研究起草的《關(guān)于支持城市更新行動(dòng)的若干政策措施（征求意見(jiàn)稿）》，近日公開(kāi)向社會(huì )征求意見(jiàn)。
《征求意見(jiàn)稿》從優(yōu)化規劃編制實(shí)施管理、創(chuàng )新土地供應使用方式、提升產(chǎn)權登記辦理服務(wù)水平、完善施工圖審查管理體系、加強消防設計審查驗收銜接、加大財稅金融支持和組織推進(jìn)力度6個(gè)方面，提出18項政策措施。
《征求意見(jiàn)稿》提出，深化規劃編制內容，科學(xué)設置規劃指標，提高規劃實(shí)施效率。城市更新地區中對現狀建筑密度較高等無(wú)法達到現行標準和規范的區域，在征得利害關(guān)系人同意的前提下，按照“優(yōu)化不惡化”原則，在詳細規劃中對建筑高度、日照間距、停車(chē)配建、建筑密度、綠地率、建筑退讓距離等規劃指標進(jìn)行適應性?xún)?yōu)化完善。對于城市更新地區增設必要的樓梯、電梯、公共走廊、無(wú)障礙設施、風(fēng)道、外墻保溫等附屬設施以及景觀(guān)休息設施等情形，其新增建筑量可不計入規劃容積率。各地要推動(dòng)建立詳細規劃動(dòng)態(tài)更新機制，探索并聯(lián)審批，縮短規劃許可辦理時(shí)長(cháng)。《征求意見(jiàn)稿》提出，支持各地依法依規運用劃撥、出讓、租賃等多種方式，保障城市更新項目用地。鼓勵原土地使用權人依法以轉讓、經(jīng)分割審批后部分轉讓或出租土地使用權等方式盤(pán)活利用。規范引導土地用途轉換，《征求意見(jiàn)稿》明確，結合新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展需要，支持不同產(chǎn)業(yè)用地類(lèi)型合理轉換，鼓勵各地探索制定存量建設用地用途轉換負面清單，依據詳細規劃、規劃條件和供地政策進(jìn)行混合復合更新，依法依規辦理供地手續。對經(jīng)地方人民政府審定的城市更新項目，因土地用途轉換需補繳土地出讓金的可以按規定分期繳納。更新后的混合用途宗地出讓時(shí)，屬于不同用途不動(dòng)產(chǎn)難以分割且只有一個(gè)使用者情形的，可統一按綜合用地、最高不超過(guò)50年設定出讓年限；屬于不同用途不動(dòng)產(chǎn)可以分割且最終使用者為不同單位或個(gè)人情形的，一般應按宗地所含的具體土地用途分別確定出讓年限，并明確不同用途相應的土地面積。產(chǎn)權復雜是城市更新中的一大難題?！墩髑笠庖?jiàn)稿》提出，各市、縣（市、區）人民政府根據實(shí)際情況出臺本地化解歷史遺留問(wèn)題的政策文件，針對用地手續不完善、欠繳土地出讓價(jià)款和相關(guān)稅費、未通過(guò)建設工程規劃核實(shí)、開(kāi)發(fā)建設主體滅失或不再具備相應資格、無(wú)法提供竣工材料、已銷(xiāo)售房屋的建設用地使用權被抵押或查封、房屋土地信息不一致、項目跨宗地建設等不動(dòng)產(chǎn)歷史遺留問(wèn)題，明確不動(dòng)產(chǎn)確權登記路徑。對城市更新形成的不動(dòng)產(chǎn)，兼容多種功能的土地和建筑物的，可分割的可按不同宗地范圍、不同建筑區域或樓層辦理分割審批手續、分區分層設權后，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。《征求意見(jiàn)稿》提出，各地應當建立適應城市更新中既有建筑改造利用規劃、建設、消防的審批管理規則。鼓勵各地因地制宜，積極探索“城市微鑒定”“社區鑒定師”等城市更新服務(wù)制度。城市更新錢(qián)從哪里來(lái)？《征求意見(jiàn)稿》提出，拓寬資金來(lái)源渠道，在不新增地方政府隱性債務(wù)、依法合規、風(fēng)險可控的前提下，鼓勵政策性銀行和商業(yè)銀行為城市更新項目實(shí)施主體提供長(cháng)周期、低利率信貸支持。在保障公共利益前提下，對可經(jīng)營(yíng)、可出售、可出租的更新項目或資產(chǎn)，通過(guò)REITs、社會(huì )投資人+EPC等多渠道籌集資金，優(yōu)先通過(guò)市場(chǎng)化方式運作。對符合條件的保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設項目，支持納入地方政府專(zhuān)項債券申報范圍。此外，優(yōu)化省級專(zhuān)項資金支持方式，更多采取免申即享的方式，對城市更新重點(diǎn)領(lǐng)域和重點(diǎn)地區符合條件的項目提供貸款貼息，撬動(dòng)更多金融和社會(huì )資本參與城市更新，鼓勵有條件地區整合資源實(shí)行省市（縣）聯(lián)動(dòng)。《征求意見(jiàn)稿》鼓勵多元主體參與城市更新。依據規劃管控要求，結合不同產(chǎn)權主體意愿，分別或者組合運用政府征收收儲、產(chǎn)權主體間權屬轉讓、聯(lián)營(yíng)入股、自主改造等多種形式開(kāi)展城市更新活動(dòng)。支持各地成立符合地方特點(diǎn)和更新需求的專(zhuān)業(yè)化更新實(shí)施主體，并通過(guò)信息公開(kāi)、模式創(chuàng )新等途徑廣泛吸引社會(huì )資本參與，形成聯(lián)動(dòng)策劃、規劃、設計、建設、運營(yíng)一體化更新解決方案，推動(dòng)開(kāi)發(fā)主體轉變?yōu)楦碌貐^的長(cháng)期運營(yíng)商。江蘇將建立省級試點(diǎn)項目分類(lèi)評價(jià)辦法，對實(shí)施水平較高、綜合效益明顯的項目及時(shí)總結經(jīng)驗，納入省實(shí)施城市更新行動(dòng)可復制經(jīng)驗做法清單在全省推廣。
