一方面，從地方政府的角度來(lái)看，在地方隱性債務(wù)規模日漸擴大，城投公司積極化解“隱債”背景下，城投公司類(lèi)公益性基礎建設資渠道逐漸收緊，在創(chuàng )新融資環(huán)境的要求下，逼迫城投公司必須進(jìn)行市場(chǎng)化轉型，通過(guò)創(chuàng )新型工具，提升盈利能力，創(chuàng )造穩定的經(jīng)營(yíng)性現金流，基礎建設REITs或將成為化解地方政府債務(wù)的有效手段。另一方面，從國家宏觀(guān)政策來(lái)看，十四五規劃、中央經(jīng)濟工作會(huì )議均提出城市更新的概念，城投公司作為城市基建的主力軍，其業(yè)務(wù)主要集中在基礎設施領(lǐng)域：如公路、鐵路、機場(chǎng)、港口等交通設施投資；城市供水、供電、供氣、供熱、污水與垃圾處理、園林綠化、環(huán)境衛生等公用事業(yè)設施投資等領(lǐng)域，在基礎設施領(lǐng)域積累了大量的資產(chǎn)，這與基礎設施公募REITs的底層資產(chǎn)高度重合。

2021年6月首批上市的9只公募REITs中，就有2只REITs的發(fā)行主體城投公司，分別為浙商證券滬杭甬高速REITs與平安廣州交投廣河高速公路REITs，主營(yíng)業(yè)務(wù)為交通道路投資，收入來(lái)源于公路收費。

從試點(diǎn)相關(guān)工作的通知中可知，重點(diǎn)支持區域：京津冀、長(cháng)江經(jīng)濟帶、粵港澳大灣區、長(cháng)三角一體化、海南全面深化改革開(kāi)放、黃河流域生態(tài)保護區和高質(zhì)量發(fā)展等國家重大戰略區域，符合“十四五”有關(guān)戰略規劃和實(shí)施方案要求的基礎設施項目。

試點(diǎn)行業(yè)分為層次，第一層次：交通、能源、市政、生態(tài)環(huán)保、倉儲物流基礎設施、園區、新基建、保障性租賃住房，第二層次：水利設施、旅游基礎設施等其他基礎設施。

結合試點(diǎn)要求來(lái)看，首先，從資產(chǎn)情況分析，基礎建設REITs對底層資產(chǎn)的資產(chǎn)的權屬、收益、現金流等多方面要求嚴格；其次，從項目運營(yíng)能力分析，城投公司的職能一直以投融資建設為主，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)化運營(yíng)能力、專(zhuān)業(yè)人才缺乏，經(jīng)驗有限。從城投公司現在發(fā)展現狀來(lái)看，能夠滿(mǎn)足發(fā)行要求的優(yōu)質(zhì)城投公司較少。另外，擁有穩定現金流的優(yōu)質(zhì)地方城投公司，其融資途徑多元、通暢，但通過(guò)REITs融資就要面臨原有資產(chǎn)出表的問(wèn)題，影響城投公司的后續評級，對其他融資產(chǎn)品可能產(chǎn)生不利影響，因此具有優(yōu)質(zhì)項目、資產(chǎn)的城投公司參與基礎設施公募REITs的積極性并不高漲。

想要改善城投公司優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不達標的困境，城投公司應加快轉型升級步伐、完成市場(chǎng)化改革，充分利用政府平臺優(yōu)勢，盤(pán)活存量資產(chǎn)，主動(dòng)資產(chǎn)、收入、利潤各方面入手，打造可以形成穩定現金流基礎設施項目。結合現在的政策，可以先從試點(diǎn)區域城投公司入手，培育一批示范項目，進(jìn)而帶動(dòng)其他地區。比如，交投公司可以重點(diǎn)關(guān)注收費高速公路、港口等資產(chǎn)；公用事業(yè)城投可以重點(diǎn)關(guān)注污水處理和環(huán)保、垃圾清運項目；園區要提升運營(yíng)和服務(wù)水平，帶動(dòng)資產(chǎn)的升值；文旅公司要清晰產(chǎn)權，加大市場(chǎng)的管理力度。